RI-COSTRUIRE. LA CITTÀ COME LUOGO DI VITA

 

LORENZO MARGIOTTA

Buon pomeriggio a tutti e benvenuti all’incontro Ricostruire la città come luogo di vita. Il titolo del Meeting di quest’anno, “Nei luoghi deserti costruiremo con mattoni nuovi”, ci ha dato naturalmente uno spunto di riflessione su cosa significa costruire un luogo vivibile e accogliente. È un tema quello della città su cui il Meeting riflette da molti anni con incontri, mostre. Il titolo in particolare parla di deserti. Le nostre città in qualche modo possono essere dei deserti quando sono luoghi di disagio, di esclusione, luoghi in cui è difficile vivere e il discrimine perché diventino invece luoghi di vita passa dall’attraversare le sfide: le sfide dell’accesso alla casa, la sfida della rigenerazione delle periferie, la sfida dell’inclusione verso quella parte di popolazione che può perdere il proprio diritto alla città. Affronteremo oggi alcuni di questi temi con i nostri ospiti che si occupano a vario titolo di città, del “fare città”, e ringrazio quindi di essere con noi Mario Abbadessa, amministratore delegato di Hines Italia, responsabile degli investimenti per l’Europa; Lucia Albano, sottosegretario al Ministero dell’Economia e delle Finanze; Jacques Moscianese, direttore affari istituzionali di Intesa Sanpaolo; Marco Osnato, presidente della sesta commissione finanze della Camera, Irene Tinagli, presidente della Commissione sulla crisi degli alloggi nell’Unione Europea. Per poter concepire la città come luogo di vita, la premessa è naturalmente quella di poterla abitare. Per cui vorrei partire proprio dall’onorevole Tinagli che da qualche mese è presidente di questa nuova commissione che l’Unione Europea ha istituito sul tema della crisi degli alloggi. L’ha fatto un’istituzione europea perché questo è un tema che conosce bene per le nostre città italiane, ma che in realtà interessa tutte le principali città europee. Volevo chiederle di aiutarci a capire le ragioni di questa emergenza abitativa che negli ultimi anni è esplosa nelle nostre città e raccontarci il lavoro che state facendo in questa commissione.

IRENE TINAGLI

Sì, grazie. Innanzitutto, voglio ringraziare il Meeting per aver dedicato attenzione a questo tema che sta diventando dirimente nella vita di milioni di cittadini italiani ed europei ed è il motivo per cui a Bruxelles abbiamo deciso di accendere un faro. Le istituzioni europee tipicamente non si sono mai occupate di politiche abitative perché non rientra tra le competenze. Le politiche abitative sono più classicamente competenze, neppure nazionali, molto spesso regionali. Anzi, molto spesso sono i sindaci i primi in prima linea a cercare di tamponare e dare risposte ai cittadini che soffrono disagio abitativo. Perché invece adesso in questa legislatura l’Unione Europea ha deciso di occuparsene? Perché ci siamo resi conto che è diventato un problema che non riguarda più qualche città, ma riguarda milioni di cittadini europei, praticamente tutte le grandi aree metropolitane e non solo. Quello che abbiamo visto è un fenomeno che va avanti già da un po’ di anni. I dati dell’Eurostat ci dicono che nei 15 anni, dal 2010 al 2024, i prezzi delle case sono aumentati quasi del 55%, degli affitti del 26%. Ma sono dati medi perché, in realtà, se andiamo a vedere all’interno dei singoli paesi o di specifiche città e regioni, ci sono aree dove i prezzi sono triplicati, mentre i salari purtroppo non sono cresciuti di pari passo con questo. Questo significa che sono aumentati tantissimo i cittadini che vivono in condizioni di grave disagio abitativo. Sono aumentati e stanno aumentando anche il numero di famiglie che vivono in condizioni precarie, senza tetto, bambini che non hanno condizioni abitative stabili, il che ha un impatto anche sulla capacità di lavorare, di studiare, di formarsi e quindi di costruirsi un futuro. Questo è un problema, come ha detto la presidente Dererlan, nel momento in cui è un problema di milioni di cittadini europei, l’Unione Europea se ne deve occupare. Abbiamo deciso di istituire innanzitutto questa commissione speciale all’interno del Parlamento europeo che è uno strumento conoscitivo. Essendo la prima volta che a livello europeo ci occupiamo di questo tema, abbiamo voluto partire proprio da un approfondimento, uno studio. Ci stiamo accorgendo di quanto complesso sia questo tema e quindi di quanto abbia bisogno, anche banalmente, di dati. Mancano dei dati omogenei per poter davvero capire tutto il tipo di fabbisogno, di domanda, di offerta, di fattori che hanno interferito anche nell’impazzimento di questo mercato. L’aumento dei prezzi delle case va avanti da molti anni, ma la inutilizzazione si è molto esasperata il problema dopo il Covid, perché con il Covid sono aumentati tantissimo i costi di costruzione, l’abbiamo visto, ci sono state strozzature negli approvvigionamenti, costi dei materiali, quindi già questo ha creato dei problemi. Quello che poi è anche accaduto, un po’ paradossalmente, è che dopo il Covid la casa è diventata ancora di più un bene rifugio di investimento dove magari sia fondi di investimento, ma anche famiglie hanno riversato i risparmi che erano stati accumulati durante il periodo del lockdown. È cambiato molto anche tutto il mercato e il tipo di domanda e di offerta. Quando abbiamo iniziato i lavori della commissione parlamentare alcuni colleghi mi dicevano: “Guardate che è un problema molto semplice”. Io sono di formazione un’economista, quindi “è molto semplice per un economista”, dicevano. “Se c’è un problema di aumento dei prezzi è perché c’è un mismatch fra domanda e offerta, i prezzi aumentano quando la domanda è troppo alta rispetto all’offerta insufficiente, quindi bisogna aumentare l’offerta, costruire di più, costruire di più”. Francamente mi sembrava la classica bellissima soluzione semplice ed elegante che però non risolve niente, perché probabilmente dietro c’è, a parte il fatto che non si può costruire all’infinito perché ci sono dei limiti anche oggettivi, anche ambientali, ma poi analizzando in profondità ci siamo accorti che non era così semplice. A parte il fatto che ci sono, e anche qui stiamo cercando di raccogliere dati, a livello europeo centinaia di migliaia di unità abitative vuote, inutilizzate. Questo ci deve far capire che forse solo continuare a costruire potrebbe non essere l’unica e la migliore risposta. Il problema è che dobbiamo anche chiederci quale domanda e quale offerta, perché non è un mercato con un solo tipo di domanda e un solo tipo di offerta. La domanda di abitare, di case, è molto cambiata in questi anni. Ai tempi dei miei genitori, quando ero bambina, la domanda di casa era una domanda di case per uso residenziale di lungo termine. Famiglie cercavano una casa dove fare figli, crescerli, invecchiare; poi si poteva cambiare, prenderla più piccola, più grande. Ma c’era questo orizzonte. Oggi non è più soltanto così. La domanda di case risponde a domande diversissime. È aumentata tanto la mobilità dei lavoratori che cercano soluzioni abitative più temporanee. La mobilità degli studenti è un altro mercato ancora totalmente diverso che noi abbiamo giustamente voluto stimolare, incentivare. Adesso ci sono città dove i flussi studenteschi sono triplicati, ma l’offerta di studentati no. Questo tipo di domanda si riversa sugli appartamenti che prima erano a uso residenziale. Il turismo, i flussi turistici. Oggi ci sono decine di migliaia di appartamenti che sono tolti dal mercato residenziale per destinarli a uso turistico e ricettivo. Prima non era così, il turismo non utilizzava lo stock abitativo residenziale. L’uso di investimento: ci sono in molte città anche decine di palazzine che vengono costruite per uso di investimento e magari lasciate vuote per un certo numero di anni per cercare di aspettare che aumenti il valore o trovare delle destinazioni. Quindi, vedete quanto si è moltiplicato il tipo di domanda e parallelamente l’offerta che prima aveva due principali gambe: l’offerta di mercato privata e l’offerta pubblica residenziale pubblica. L’offerta residenziale pubblica nel corso degli anni è diminuita tantissimo perché noi abbiamo smesso, non solo come Italia ma in tutta Europa, dagli anni ’80 in poi quasi più nessuno ha fatto investimenti di offerta residenziale pubblica. Anzi, in molti paesi lo stock abitativo pubblico è stato dismesso, privatizzato, non avete idea. Nei paesi dell’Est Europa in particolare è stato un fenomeno che ha alimentato il problema, e oggi i paesi dell’Est Europa sono quelli che soffrono di più perché i prezzi nel giro di 15 anni sono triplicati, quadruplicati, mentre i salari no. Vedete quanto è complesso, quanto non possiamo dare una risposta semplicistica. Però noi possiamo e dobbiamo, e qui chiudo, fare una cosa fondamentale: capire che la casa non è solo un bene di consumo, ma è un bisogno delle persone che serve anche a garantire uno sviluppo economico e sociale armonico. Quindi le politiche abitative devono tornare a diventare un elemento chiave delle politiche pubbliche perché ce ne siamo dimenticati per troppo tempo. Questo significa rimettere in discussione anche molto del nostro agire politico e istituzionale. Grazie.

LORENZO MARGIOTTA

Grazie, onorevole Tinagli. Politiche per la casa come politiche di welfare. Quindi rimaniamo sul tema casa anche con l’onorevole Osnato, dal suo punto di vista di presidente della sesta commissione finanze, le chiediamo come la leva fiscale può aiutare a rispondere a questo tema dell’emergenza abitativa. So che nell’ultima legge di bilancio ci sono delle novità interessanti in questo senso, in particolare per la mobilità dei lavoratori. Poi vorrei che facesse un cenno anche al tema delle politiche abitative in quanto tali, l’ERP, ma anche quella fascia di mercato che non può accedere all’edilizia residenziale pubblica, ma che fa fatica ad accedere al mercato.

MARCO OSNATO

Sì, innanzitutto buongiorno a tutti e grazie al Meeting per questa bellissima opportunità di parlare di rigenerazione urbana, di urbanistica, ma direi di casa, che è un tema spesso ricorrente nel dibattito nel quale però si fa fatica a dare prospettive chiare e risposte omogenee. Sono molto contento, ero già a conoscenza di quello che ha detto l’onorevole Tinagli, della creazione di questa commissione speciale del Parlamento europeo. Vedo tra il pubblico c’è il mio amico onorevole Mantovani, è molto opportuno che al Parlamento europeo si ritorni anche lì a parlare di casa, casa che vuol dire tante cose. Vuol dire fisco, ma vuol dire anche persone, vuol dire comunità. Si parla qui di deserti oggi, citando Eliot, e Eliot parla anche di deserti del cuore, parlando della condizione umana. La difficoltà di avere una risposta abitativa è anche un elemento del deserto del cuore. Io credo che l’errore che è stato fatto in questi ultimi anni, prima di tutto dalla politica, comunque da chi doveva indirizzare le scelte urbanistiche, è stato quello di chiedersi cosa costruire e dove costruire, non per chi costruire. Io penso che quando si amministra la cosa pubblica bisogna sempre avere in mente per chi si amministra. Sicuramente c’è l’aspetto economico, sicuramente c’è l’aspetto di chi giustamente e legittimamente investe soldi che magari, ne parlavamo prima, vengono anche da nostre pensioni o dalle pensioni di persone che vivono in qualche altro Stato, che sperano di avere una giusta remunerazione da questi investimenti per poter avere una pensione appropriata. Ma poi bisogna anche pensare che ci sono dei cittadini, bisogna coniugare, contemplare i diversi interessi, ci sono dei cittadini che magari ambiscono a vedere i propri figli che crescano nella città dove sono nati, dove sono andati a scuola, dove sono vissuti, dove lavorano. Uno dei problemi della città dove io vivo, che è Milano, è che Milano è una città attrattiva, non lo scopro certo io, è una città nella quale praticamente da tutto il mondo vengono a vivere volentieri. Questo è il merito delle diverse amministrazioni che ci sono succedute e soprattutto di una classe dirigente, in senso ampio, milanese che ha sempre avuto una certa prospettiva di crescita. Ma è anche una città che gradualmente ha espulso chi l’ha resa così attrattiva, chi contribuisce a renderla così attrattiva: autisti, infermieri, panettieri, insegnanti, poliziotti, chiunque, sono stati espulsi perché probabilmente non si è voluto pensare per chi si costruiva. Io credo che oggi la scelta che noi dobbiamo fare è se rispondere alla prima domanda “cosa e dove costruire” o “per chi costruire”. Io sono più per la seconda, o meglio per riuscire a contemperare il più possibile le due opportunità. Lo dico perché, evidentemente, anche la leva fiscale poi diventa una conseguenza. Il fisco o le opportunità fiscali, gli spazi fiscali, non sono un moloch che nasce e bisogna accettarlo così com’è. Le prospettive e le opportunità fiscali si modellano a seconda delle esigenze. Qualcuno le ha modellate in passato in un certo modo. Si è pensato che, per esempio, non riapro l’ennesima volta la polemica, che il 110 dovesse essere una risposta in questo senso, altri hanno pensato altre soluzioni. Io credo che oggi noi, innanzitutto, sempre rispondendo al “per chi” e non al “dove e come”, dobbiamo cercare di capire a chi serve una leva fiscale. Io penso che serva innanzitutto ai cittadini che sono più in difficoltà, serva a quelle giovani coppie, serva chiedere, e immagino che il dottor Abbadessa ne parlerà meglio di me, servano a coloro che devono fare quegli sviluppi immobiliari ai quali noi chiediamo magari di trovare soluzioni abitative diverse a più basso costo, anche perché la casa è cambiata molto, lo diceva bene l’onorevole Tinagli. Oggi abbiamo non meno necessità di case, abbiamo necessità di case diverse, perché ci sono gli anziani che hanno bisogno di case più protette, ci sono le giovani coppie che hanno bisogno di un accompagnamento magari partendo da un affitto o da un patto di futura vendita. Abbiamo per esempio le famiglie mononucleari che sono importanti, che non è che vogliono meno case, vogliono case diverse. Quindi non è che se io riduco la platea di offerta ho fatto un favore a qualcuno, anzi spesso ho fatto un danno. Quindi probabilmente la leva fiscale serve al dottor Abbadessa, adesso lo prendo lui come esempio, perché io poi come amministrazione gli chiedo di dare soluzioni a questi oltre che al mercato libero che c’è, e per fortuna che c’è, ma che evidentemente per mille ragioni magari in città come Milano, Roma, Firenze, adesso non sono il borsino immobiliare, però hanno costi diversi. Poi ci sono soluzioni diverse che sono state fatte in tanti comuni, magari al margine delle città più importanti, che sicuramente hanno dato risposta, che però non può essere l’unica risposta. Io non biasimo chi da Milano o da Roma è andato ad abitare un po’ fuori perché non riusciva a trovare una soluzione nella sua città, però devo chiedermi se questa è la soluzione, perché poi vuol dire intasare strade, vuol dire intasare mezzi pubblici, vuol dire aumentare i costi per la collettività, desertificare quelle città nel momento in cui finisce l’orario lavorativo e tutti ritornano nelle loro abitazioni, significa non creare un tessuto sociale comunitario in quei luoghi dell’hinterland. Quindi, io credo che dobbiamo ridarci una prospettiva che purtroppo in questi ultimi anni è mancata in tante realtà e quindi, ripeto, il fisco è una conseguenza di questo. Noi cerchiamo innanzitutto di restituire più potere d’acquisto in genere, l’abbiamo per fortuna fatto, l’ha riconosciuto Istat dal 2023 a oggi con un non ancora soddisfacente ma significativo, aumento del potere d’acquisto rispetto all’inflazione. L’abbiamo fatto, come raccontava lei, nella scorsa legge di bilancio. Abbiamo detto che il reddito di cittadinanza per noi non era una soluzione. Abbiamo detto che bisognava andare a cercare, anche facendo dei sacrifici, il lavoro dove c’è per dare questa opportunità. Ovviamente la prima critica ci viene fatta è: “Ma come faccio ad andare, adesso invento, da Catanzaro a Milano a vivere?” Sui trasferimenti oltre i 100 km noi offriamo un contributo, mettiamo a disposizione un contributo di 10.000 euro, non è poco per chi deve incominciare un percorso lavorativo. Poi, certo, bisogna dare tutte le risposte che anche nel PNRR, Lucia Albano sarà più brava di me a raccontare, le opportunità dal punto di vista dei servizi educativi, dei servizi sociali che anche del PNRR noi daremo. Però, se noi pensiamo all’urbanistica solo ed esclusivamente come un affare del quotidiano, “oggi lì c’è un’area, domani un palazzo”, non diamo le risposte che i nostri cittadini e che i nostri figli prima ancora ci chiedono. Se noi invece pensiamo all’urbanistica come un insieme di tutte queste esigenze, alla rigenerazione urbana come rigenerazione delle persone che vivono in quell’area urbana, forse se facciamo in questo secondo modo riusciamo ad avere una prospettiva migliore per i nostri cittadini e per il nostro futuro. Quindi, ripeto, benissimo tutte le misure che questo governo, ma onestamente anche gli altri, hanno dato sull’efficienza energetica, sulle ristrutturazioni, sui bonus mobili, cose che abbiamo imparato a conoscere. Io, ho detto che vengo da Milano, credo che ancora una volta le parole migliori per disegnare un futuro della nostra città le ha date il nostro arcivescovo quando, commentando alcuni accadimenti della nostra città, ci spiega come i mattoni nuovi devono essere le persone, deve essere la comunità. Se noi continuiamo invece a pensare al mattone come esclusivo elemento del mercato, forse non abbiamo capito bene quello che succede. Mettiamo insieme tutte quelle parti migliori che ci sono nella nostra città: gli operatori immobiliari, le società di gestione dell’edilizia residenziale pubblica. Ce ne sono, ci sono gli ex IACP, ci sono in alcune zone della nostra nazione che sono in mano a conduzione dei comuni. In altre delle regioni. Comunque sono patrimoni importanti anche di socialità, perché prima ancora che gestione di un patrimonio edilizio, quelle sono gestione di un patrimonio umano che vive in quelle case con tantissime difficoltà di sicurezza, di degrado. Non c’è nessun agente pubblico che conosce meglio delle società di gestione dell’edilizia pubblica. Le ALER, le IACP, come si vogliono chiamare, conoscono meglio chi vive in quei quartieri e quindi anche quello è un elemento che deve essere alla base di rigenerazione, così come il sistema cooperativistico, così come il terzo settore. L’arcivescovo, oltre le parole, ha fatto anche i fatti: 2 milioni a disposizione col fondo Schuster proprio per cercare di aiutare l’inizio di un percorso abitativo, soprattutto le giovani coppie. Ecco, quello credo che sia la prospettiva di un’urbanistica sociale, di un’urbanistica comunitaria che noi dobbiamo prospettarci.

LORENZO MARGIOTTA

Grazie, onorevole Osnato. “I mattoni nuovi sono le persone”. Tratteniamo questa provocazione anche per i prossimi interventi. Passiamo adesso a un’altra componente fondamentale della città che è il suo patrimonio pubblico. L’Italia ha un patrimonio molto importante di edifici pubblici, di un valore complessivo di oltre 300 miliardi. Il governo si sta occupando di valorizzarlo e per fare questo occorrono naturalmente risorse, la capacità di attrarre capitali che possano innescare la rigenerazione e degli strumenti di cui anche l’onorevole Albano si sta occupando direttamente. Le chiederei di illustrare questa strategia di valorizzazione del patrimonio delle città italiane.

LUCIA ALBANO

Grazie. Buon pomeriggio a tutti, un saluto a tutti i presenti, un saluto ai relatori e un ringraziamento per questo invito oggi. È stato già ricordato: parlare di rigenerazione, parlare di valorizzazione, parlare di vita, perché di quello stiamo parlando. “I mattoni nuovi sono persone”, diceva Marco Osnato, ed è effettivamente così. Vorrei salutare, visto arrivare l’onorevole Ciccioli insieme all’onorevole Mantovani, i nostri rappresentanti in Europa. È un tema che stiamo trattando in Italia, in Europa, a livello regionale, territoriale, ma è un tema che sta a cuore a ciascuno, certamente a ciascuno di noi. Io sono partita da una mia delega che è una delega alla valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e ho cominciato a riflettere, a ragionare. Dico che al MEF non è solo grigio, si può ragionare anche su temi che riguardano la vita delle persone. Ho cominciato a ragionare sul concetto di immobile pubblico e di bene pubblico, perché secondo me il bene pubblico è la rappresentazione plastica del bene comune e come tale possiamo cominciare a guardarlo anche diversamente come una grande risorsa, ma anche come qualcosa che appartiene a ciascuno di noi e può essere ancora di più declinato per quelli che sono i bisogni dei cittadini. L’immobile pubblico rappresenta un po’ la nostra memoria, la nostra identità. Ciascuno di noi quando lo guarda e lo vede sa che quell’immobile è pubblico, lo riconosce per delle sue caratteristiche, sa che è una scuola, che è un ospedale, che è un carcere, sa che è un ufficio pubblico, sa che è un tribunale e quindi rappresenta anche tutto ciò che è la presenza dello Stato. Ma tutto questo può e deve essere meglio governato perché in molti casi, non sono stati dati i numeri, ma i numeri sono significativi, l’immobiliare pubblico, io così l’ho trovato, è un detrattore ambientale invece che essere una leva di sviluppo. Ciò che ho trovato è stata una grande frammentazione sia normativa che di funzioni. In questa frammentazione di funzioni ho cominciato a voler costruire delle relazioni con mattoni nuovi e costruire quella che tecnicamente il nostro governo ha usato come metodo di governo, che è una cabina di regia: una cabina di regia al Ministero dell’Economia per la valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico. La cabina di regia, per far presente la complessità, consta per norma di 17 componenti. Molti ministeri, ministeri che hanno patrimonio pubblico, l’Agenzia del Demanio, Agenzia dei Beni Confiscati, INVIMIT, CDP, una serie di soggetti, e poi consta anche di altri 30 soggetti. La complessità è già questa. Questo denota una frammentazione, una complessità particolare. Qual era l’obiettivo e qual è l’obiettivo della cabina che sta lavorando da quasi un anno? L’obiettivo della cabina è governare in maniera sistemica l’immobiliare pubblico per far sì che questa risorsa, che è una risorsa di ciascuno di noi, possa essere messa a disposizione, al meglio valorizzata, meglio comunque di come non si è oggi. Cosa occorre per tutto questo? Chiaramente occorrono relazioni, quindi incontri, risorse, certamente, ma le risorse poi le vediamo successivamente. Un ascolto e le risposte. Questo è l’obiettivo della cabina che sta lavorando a una serie di elementi. Vorrei dire che per raccontare rapidamente cosa sta facendo e cosa si propone di fare, direi che come prima questione abbiamo dovuto capire che abbiamo dovuto di nuovo comprendere che conoscere è importante per deliberare. Veniva ricordato anche prima, l’assenza o comunque la carenza di dati particolarmente dettagliati e soprattutto anche la mancanza della tecnologia più avanzata che possa aiutare anche nel discorso dell’immobiliare pubblico. Questa è stata la prima cosa. Lavoriamo sui dati, cerchiamo di comprendere esattamente quale sia il nostro patrimonio, dove sia, per chi può essere utilizzato e poi la semplificazione. Se è stato chiesto cosa può attrarre capitali, cosa può attrarre interesse, la prima cosa che ci viene chiesta dagli operatori è una semplificazione normativa e amministrativa. Questo è l’altro obiettivo della cabina, è quello di costruire un nuovo codice dell’immobiliare pubblico che possa lavorare sulle semplificazioni e possa assicurare e dare certezze a chi deve investire e certezze a chi deve poi utilizzare ciò che verrà valorizzato. C’è un’altra questione che mi sembra particolarmente importante, che ritengo possa essere decisiva e determinante, ed è la valutazione dell’impatto sociale. La valutazione dell’impatto sociale è un elemento complesso che certamente non è ancora riconosciuto dal punto di vista del rendimento dell’operazione. Ma cosa significa? Significa che se io ho un immobile pubblico e voglio far sì che possa essere messo a disposizione di investitori, perché può essere utilizzato come un’importante leva, ho bisogno di capire quanto cambia l’impatto sociale su quel territorio a fronte di un investimento. Un operatore pubblico di questa cosa deve fare la guida. Questa deve essere la guida e deve rientrare nella valutazione dell’investimento, perché se io rigenero un quartiere, se io rigenero un immobile e lo riconduco, abbiamo fatto un’analisi e si è visto che se si rigenera un immobile, intorno a quell’immobile cambiano dei valori che sono il PIL, la possibilità, il livello di educazione, il livello di salute, ma livelli che sono valutabili e devono rientrare nella valutazione d’impatto sociale. Non mi dilungo, ma per comprendere quanto sia importante per una scelta, ma soprattutto per agganciare, e lo dico da MEF, questo valore al rendimento dell’operazione che non è solo il mero rendimento numerico. Poi gli strumenti finanziari. Anche qui la necessità di lavorare con strumenti finanziari nuovi, con strumenti che possano meglio attagliarsi alle operazioni di valorizzazione immobiliare. Il partenariato pubblico-privato non è stato molto utilizzato da questo punto di vista, può essere meglio gestito, meglio organizzato, ma soprattutto può essere utilizzato per operazioni non particolarmente grandi. Molto spesso le operazioni di partenariato pubblico-privato si sono effettuate su enormi operazioni. Sulle operazioni di valorizzazione molto probabilmente è un taglio che si può utilizzare. Poi ancora, per parlare della possibilità di sostenere gli enti locali: gli immobili sono sui territori. La maggior parte degli immobili, la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, è la valorizzazione del patrimonio dello Stato, degli enti locali, di tutti gli enti proprietari di natura pubblica. Ma sono sul territorio e molto spesso la nostra Italia è composta da piccoli comuni. Noi abbiamo bisogno, e lo stiamo strutturando, di uno sportello che fornisca la progettazione, la possibilità di trovare delle soluzioni per chi, amministratore locale sui territori, ha bisogno di avere delle risposte per immobili pubblici che sono un nostro grande valore, sono il nostro, ripeto, il nostro bene comune, ma che spesso non riescono a trovare una destinazione. L’ultima cosa che dico è quella delle risorse, perché le risorse sono sempre un problema, e questa cosa la dico spesso, però non sono mai un problema se c’è una chiarezza, una volontà, una determinazione e quindi se c’è la costruzione con mattoni nuovi, con tessere di un mosaico che possa costruire una politica, e quindi le risorse nazionali europee, so che si sta lavorando anche a questo a livello europeo, io sono certa che vista l’importanza del tema e vista ormai la consapevolezza che a livello nazionale europeo c’è del tema dell’abitare, credo che ormai saranno sempre meno un problema da questo punto di vista. Da ultimo, dico solo questo e concludo, non voglio dilungarmi troppo. Il problema dell’abitare: io parlo più volentieri di abitare che di casa, perché la casa è un sostantivo, l’abitare è un verbo, un’azione. L’abitare comporta il vivere. Nella casa si nasce, nella casa si cresce, nella casa si vive, nella casa si muore. Nella casa c’è proprio tutto l’arco della nostra vita e della nostra socialità, c’è la famiglia. Quindi un nuovo modo di abitare, ma un nuovo modo di abitare che tenga sempre presente le nostre origini, le nostre radici, la nostra identità. Io credo che anche questo sia qualcosa che dobbiamo preservare e che dobbiamo offrire alle nostre future generazioni. Lo dobbiamo offrire anche offrendo un affordable housing, quindi un housing sostenibile, in qualche modo affrontabile. E dobbiamo farlo anche attraverso una precisazione normativa. Anche lì stiamo lavorando per dire che cos’è l’affordable, a cosa ci stiamo riferendo. Ringrazio per la collaborazione di tutti gli enti e tutti i soggetti che stanno lavorando a questo tema assieme a noi al Ministero dell’Economia, la Cabina. Il Ministero dell’Economia, il MEF, è un Ministero che ha nel suo DNA quello di essere servente. Questa cosa la dico spesso perché è servente e fornisce le proprie competenze anche a tutti gli attori che possono in qualche modo usufruirne. Questo mi sembra un metodo particolarmente importante e un metodo che questo governo ha utilizzato, quello delle cabine di regia, che hanno avuto particolare efficacia. Scusatemi, sono un attimo distratta, vi chiedo scusa, ma vorrei oggi ricordare, oggi è il 24 agosto. Vorrei ricordare un altro tema in ricostruzione. Oggi è l’anniversario, il nono anniversario della prima scossa del sisma del centro Italia che ha colpito la nostra, io sono marchigiana, ha colpito Amatrice, Accumoli, Arquata del Tronto con 299 vittime. Io sono qui oggi, quindi non posso essere presente su quei luoghi. Lo sono col cuore, perché anche quella è una grande costruzione. Si parlava prima di costruzione e ricostruzione. Costruiamo con mattoni nuovi, ma possiamo anche partire dai mattoni che sono stati rovinati dal tempo, dalle intemperie o sono stati rovinati dalle calamità per ri-costruire, perché anche questo è qualcosa che possiamo guardare per il nostro futuro, per le nostre future generazioni, ricostruendo delle realtà. Oggi il cuore va alla memoria di chi ha perso la vita, le famiglie, a tutti coloro che oggi onorano ciò che è accaduto molti anni fa, ma lo facciamo anche con una grande determinazione che è quella della costruzione, della ricostruzione e rigenerazione anche di quei luoghi. Grazie.

LORENZO MARGIOTTA

Grazie, Lucia Albano, per il suo intervento e anche per questa occasione di memoria che ci coinvolge tutti come italiani. Abbiamo sentito la voce delle istituzioni pubbliche e ora passiamo a una grande istituzione bancaria, Intesa Sanpaolo, che è coinvolta attivamente nel processo di rigenerazione dei centri urbani e anche delle aree interne. Lo fa con investimenti su alcuni grandi progetti di rigenerazione, ma anche nel rapporto con le istituzioni locali, con i comuni, le città metropolitane, e con un obiettivo: quello di favorire delle soluzioni che coniughino il valore economico di lungo periodo all’inclusione sociale. Chiederei di raccontarci questa vostra attività.

JACQUES MOSCIANESE

Grazie. Anch’io ringrazio, è veramente un grande privilegio essere qui in questo evento straordinario che ogni anno si ripete, veramente meraviglioso. Sicuramente Intesa Sanpaolo è una banca che ha una grande capacità di intervento sul mercato e come prima banca italiana e prima banca dell’Eurozona, possiamo essere un motore, anche un alleato della trasformazione urbana, andando a fornire risorse, ma non solo, anche fornendo competenze e soluzioni per arrivare all’obiettivo di avere delle città che siano più verdi, più accessibili e più vivibili. Intesa ha un ruolo importante su questa tematica, in questo mercato, perché può svolgere un ruolo attivo di collegamento tra enti pubblici, investitori e operatori del mercato, andando a favorire e ad aiutare lo sviluppo di partenariati efficaci. Questo come una responsabilità e una visione che è condivisa tra tutti i soggetti. Proprio grazie a questa nostra capacità di fare sistema, di fare rete, la banca può rappresentare un ponte tra esigenze pubbliche e esigenze private, andando ad accelerare l’attuazione di progettualità che hanno un altissimo impatto ambientale, un altissimo impatto sociale. Ad esempio, noi abbiamo un dialogo aperto con tutte le istituzioni, con i comuni, nell’andare a costruire operazioni di project financing oppure dando una consulenza tecnico-operativa ai comuni quando si tratta di lavorare proprio su rigenerazione o sviluppo urbano. Partecipiamo ai tavoli istituzionali. Mi viene in mente il progetto, questo programma che abbiamo con ANCI, l’Associazione Nazionale dei Comuni d’Italia, dove insieme andiamo a capire qual è la progettualità migliore per sviluppare i centri urbani. Così come mi vengono in mente i progetti che stiamo sviluppando che riguardano il Sud Italia e le aree interne anche del Sud Italia. Abbiamo una grande collaborazione con Ambrosetti, si chiama “Verso Sud”, abbiamo “Milano Palermo Mediterranea” dove vediamo Palermo al centro del bacino Mediterraneo che diventa a questo punto una piattaforma per tutto il Mediterraneo e quindi creando uno sviluppo per l’isola e per la città di Palermo molto importante. Noi come banca promuoviamo sempre un dialogo con le città metropolitane, coprendo i centri nevralgici del Paese che corrispondono esattamente alla mappatura della presenza di Intesa Sanpaolo sul territorio. Essendo la prima Banca d’Italia, siamo presenti molto capillarmente sul territorio. La banca agisce, lasciatemi dire, da volano finanziario. Questo è il nostro core business, quello che sappiamo fare meglio. Andiamo a unire capitali pubblici e capitali privati per trasformare idee strategiche e importantissime in progettualità concreta. Per dare qualche numero: nel 2022 abbiamo mobilitato circa 20,4 miliardi di euro in social lending, 12,6 miliardi di euro in attività di sostegno della transizione del mondo produttivo dall’economia lineare all’economia circolare. Questo comporta un beneficio diretto per l’imprenditore, per l’impresa, perché l’impresa diventa un’impresa più sostenibile, ma questo comporta anche un vantaggio, come si diceva prima, per tutto il tessuto che è intorno a questa impresa, dove l’impresa risiede in un territorio e una comunità. Poi abbiamo anche mobilitato 9 miliardi di mutui e finanziamenti green che sono finanziamenti destinati all’efficientamento energetico del patrimonio residenziale dei siti produttivi. Questo è il nostro core business. Poi c’è anche quello che non è il nostro core business, quello che non fanno le altre banche, facciamo solo noi, scusate per il self-marketing. Abbiamo una grande attenzione, lo dicevo all’inizio, l’importante è avere delle città che siano più vivibili, più accessibili, più piacevoli da vivere, dove l’uomo è al centro e i suoi bisogni sono centrali. Noi, come Intesa Sanpaolo, siamo l’unica banca al mondo ad essere proprietaria di quattro musei: a Torino, a Milano, a Vicenza e a Napoli. Sono musei eccezionali e con questi musei noi andiamo a restituire alla comunità delle opere d’arte che non erano disponibili prima per rendere la città un posto più piacevole da vivere. Le città sono certamente centri, motori economici e sociali. È chiaro che le aree urbane trainano lo sviluppo. In Italia basta pensare che le 14 città metropolitane ospitano il 36% della popolazione che genera il 40% del PIL nazionale. A livello europeo il dato è anche più importante perché abbiamo il 70% dei cittadini che vive in città e producono i due terzi del PIL a livello europeo. Per questo è fondamentale una visione strategica condivisa con politiche urbane sostenibili, una governance di multilivello tra comuni, regioni, Stato, istituzioni europee, ovviamente i soggetti privati, operatori e banche. Devo dire che in questo senso la recente costituzione della commissione per gli alloggi presieduta dall’onorevole Tinagli è una notizia straordinaria, perché questo dimostra quanto l’UE abbia capito quanto sia importante questo termine, tanto di moda a criticare l’UE. Da questa azione abbiamo la dimostrazione plastica che c’è una visione molto importante su questa tematica. Stessa cosa vale per il nostro governo e per gli enti locali, c’è un lavoro straordinario a livello normativo e a livello di azioni e di attività quotidiane. Quindi, devo dire, in Italia su questo siamo in una situazione molto positiva. Io chiudo dicendo che ritengo fondamentale continuare ad investire risorse, energia e tempo su almeno tre direttrici. La prima, si diceva prima, l’accessibilità economica e abitativa: l’affordable housing è qualcosa di assolutamente straordinariamente importante. Ci sono vari modelli in Europa, parlo sotto il controllo dell’onorevole Tinagli, ma c’è il modello Vienna dove le case sono molto, dove lo Stato aiuta molto la popolazione ad acquisire o affittare la casa. Poi c’è il modello Barcellona che non è forse un modello dove comprare o affittare una casa è qualcosa di molto complicato. Quindi su questo bisogna investire tempo, energia, bisogna trovare delle modalità e dei meccanismi che consentano di affittare, acquistare le case a prezzi ragionevoli, tenendo conto della capacità economica delle persone. La seconda direttrice è la rigenerazione urbana. Noi abbiamo il 70% del patrimonio edilizio che è completamente inefficiente, quindi sappiamo che in Europa ci sono degli obiettivi di transizione ecologica e su questo è fondamentale trovare dei meccanismi che consentano ai proprietari di case di investire e di rigenerare ecologicamente le proprie case. Questo è sicuramente un elemento importante. L’ultimo elemento che mi sta particolarmente a cuore. Io sono francese, di Parigi, come si può sentire da questo pessimo accento di cui mi scuso sempre, ma sono anche originario dall’Abruzzo. In Abruzzo, come in altre regioni d’Italia, ci sono dei borghi e dei luoghi magnifici, dei posti di una bellezza incredibile che si sono completamente desertificati. Questo comporta il deserto di cui si parlava, ma porta anche a un depauperamento del patrimonio dei cittadini italiani. Una persona che ha una casa a, invento, Pietracamela sul Gran Sasso, dieci anni fa questa casa valeva dieci, oggi probabilmente vale uno. Questo fa sì che questa famiglia che ha fondato il proprio patrimonio sulla casa, perché sappiamo che noi italiani il nostro patrimonio lo fondiamo sulla casa. Noi siamo un paese che ha un grandissimo debito pubblico, ma anche una grandissima ricchezza privata. Siamo tra i paesi più ricchi d’Europa da questo punto di vista. Il fatto che i nostri concittadini abbiano un depauperamento del loro patrimonio io lo trovo una cosa intollerabile e su questo bisogna assolutamente mettere la testa. Chiudo dicendo che è fondamentale che le istituzioni e gli operatori privati siano sempre in tavoli aperti insieme perché bisogna costruire e trovare delle soluzioni insieme. Tutti insieme ce la possiamo fare. Intesa Sanpaolo ha sempre dimostrato che nei momenti di difficoltà noi ci siamo sempre. Grazie.

LORENZO MARGIOTTA

Grazie, Jacques Moscianese, per queste sue sottolineature sulla necessità di fare sistema tra istituzioni. Abbiamo visto che fare città è una questione complessa, ci servono molti attori ed è un concerto di contributi. Tra questi, un ruolo fondamentale lo gioca anche l’operatore privato Mario Abbadessa, amministratore delegato di Hines, che è uno dei principali player immobiliari operanti oggi in Italia con alle spalle più di 8 miliardi di investimento in Italia e altri importanti investimenti da calare sulle città di Milano, Roma, Firenze principalmente, ma non solo. Il tema ritorna e continua a riemergere dal nostro dibattito è quello di come tenere insieme crescita economica e coesione sociale. Questi due ingredienti che rendono una città attrattiva e vivibile, a volte appaiono inconciliabili. La città che diventa attrattiva per alcuni, i capitali, i giovani talenti, gli studenti, può diventare escludente per altri. Chiedo quindi a lei come affrontate questa sfida epocale nei vostri progetti?

MARIO ABBADESSA

Parlare all’ultimo è più difficile, l’anno prossimo per primo. Sono d’accordo sul minimo comune multiplo, che la casa è diventata ormai un’emergenza, neanche un’esigenza, e che è un problema complesso. Quindi su questo sono d’accordo con chi mi ha preceduto, ma non sono totalmente allineato su alcuni passaggi e provo a dirlo in maniera carina, in modo che non litighiamo. Ci sono tre punti fermi che vanno messi, come tutti i problemi complessi, e, come sentivo dire, giustamente, sono oggettivi, non sono soggettivi ed è chiaro che sono dei punti fermi che hanno subito un’evoluzione rispetto agli anni. Il problema o l’esigenza o l’emergenza della casa non è la stessa che c’è stata quando c’è stato il piano casa nel dopoguerra, né quella che c’era negli ultimi 20 anni. Ci sono tre punti nel nostro lavoro. Io seguo tutta l’Europa per il gruppo, siamo il terzo operatore al mondo e seguo gli investimenti per tutta l’Europa, quindi ho un vantaggio nel poter vedere anche gli altri mercati come si muovono su questo aspetto. Il primo punto, ed è oggettivo, è che la domanda non è influenzabile. La domanda si può canalizzare, si può dirottare, ma il problema dell’eccessiva onerosità o dell’eccessiva domanda non si risolve fermando la domanda. Città come Firenze avranno sempre dei turisti, come Venezia. Non è che noi diciamo “ci sono troppi turisti, c’è un’esplosione degli hotel e di Airbnb, fermiamo i turisti”. O a Milano ci sono troppi studenti, o a Perugia, una città magari di dimensioni più ridotte, o Padova, ci sono delle eccellenze in Italia sulla parte accademica. Fermiamo gli studenti? O a Milano, poiché Milano è la città dove c’è la maggior parte di occupazione, soprattutto su alcuni tipi di lavori, limitiamo l’afflusso di nuove persone, nuovi lavoratori, soprattutto nell’ambito dei servizi, perché la domanda è troppo forte. Il secondo aspetto che è un punto fermo è che, non è detto che ci piaccia o no, ma è un dato di fatto e questo riguarda tutto il mondo, soprattutto tutto il mondo occidentale, è che le energie, quindi tutti gli investimenti, si concentrano nelle grandi città, sono i grandi centri urbani. Questo ci può sembrare un po’ triste perché l’Italia ha tutta una serie di province che sono uniche al mondo, ci può sembrare non opportuno, ma è un fatto ed è difficile che noi riusciremo a invertire questa tendenza. Il terzo aspetto è che ormai in tutto il mondo, anche qui, noi possiamo fare un’analisi critica nei confronti dell’Italia, distinguerci, però tendenzialmente, se avviene in tutto il mondo occidentale, possiamo magari prendere gli aspetti positivi e imparare dagli aspetti negativi per evitarli, ma è un fatto. Il fatto è che anche l’investimento sociale deve avere una sua redditività, deve avere una sua convenienza economica che è completamente diversa dalla speculazione. Significa che io, per esempio, la nostra prima area di business, dato che noi non siamo un trader come operatore, ma siamo un operatore di sviluppo, rinuncio ad avere un investimento che mi dia un ritorno nel breve termine molto alto, molto vantaggioso. Lo ho molto più ridotto, ma è molto più stabile nel lungo termine, perché gli studenti a canoni calmierati, secondo voi, quanti studenti miliardari ci sono rispetto a studenti che hanno disponibilità limitate? Quante famiglie ci sono che possono comprare a 20.000 euro al metro quadro rispetto a chi appartiene alla fascia media o medio-bassa? Il numero più ampio della domanda è quello che ha meno o ha disponibilità limitate. Quindi io, che ho l’obiettivo di garantire una redditività, è in realtà un investimento molto interessante per un privato quello dell’aspetto sociale perché mi garantisce un flusso di cassa stabile, assicurativo come una cedola assicurativa che è più stabile nel tempo. La mia visione, partendo da questi tre punti che purtroppo non sono negoziabili, ma è un dato di fatto oggettivo, è che, in riferimento alla domanda, l’offerta va assolutamente potenziata, va anzi agevolata quando si tratta di un’offerta a carattere sociale, alla pratica amministrativa. Io, seguendo gli investimenti in tutta Europa, credo che noi abbiamo un vantaggio, che possiamo imparare da altre città che sono arrivate per prime e hanno fatto degli errori: quella di Dublino, di Berlino, di Amsterdam, di Copenhagen, soprattutto i paesi nordici, dove tutti gli interventi a carattere sociale, quindi se io faccio case in affitto a canone calmierato, case per gli anziani, dato che l’Italia è il paese con il più alto reddito privato, risparmio privato, ma è anche il paese in Europa con una detanalità e una presenza di over 65 in tutta Europa. Quindi l’abitazione per l’anziano che magari 20 anni fa l’anziano, mio nonno è morto a casa dei miei genitori, io sono cresciuto con i miei nonni. Chiaramente oggi è una circostanza di fatto diversa. Chi fa questo tipo di investimenti all’estero ha una traiettoria amministrativa diversa, più rapida, dove c’è anche una defiscalizzazione, ma quello che gli investitori privati chiedono quasi mai è denaro. Anzi, noi abbiamo un problema di avere troppo denaro in gestione, dobbiamo trovare dove scaricarlo. Più che altro chiediamo dei tempi e una normativa chiara che ci sia, e questo in Italia è ancora da chiarire al 100% e non è al passo con altri mercati europei. Noi siamo convinti che la domanda va incentivata nelle grandi città, però non ha senso, anche all’interno delle grandi città, non è un problema di costruire, ma è costruire dove serve, perché costruire all’interno del parco agricolo sud o nord di Milano, dove non c’è la metro, dove è un’area verde, non ha senso. Quando si fanno i lavori della metropolitana, i suoli che insistono sulle fermate della metro, che sono spesso pubblici o di enti privati di proprietà pubblica, costruire su quei centri di trasporto. A Milano, per esempio, c’è l’area della Bovisa che è in prossimità dell’università ed è sopra una fermata metro, ma ce ne sono tante. Lì invece ha molto senso e lì sono convinto che abitazioni nuove costruite. Non ci sono tante abitazioni sfitte nei centri delle città, né c’è una speculazione a costruire e a tenere fermo. Qualsiasi investitore ha l’obiettivo di generare una redditività. Questo si sposa col punto due che dicevo delle macro città. In Italia si ragiona sempre per comune perché il comune è amministrato da un colore, l’altro comune da un altro e non c’è un’interazione fra i due. Si parla spesso di un caro prezzi abitativo a Milano. Io posso dire che in realtà non è così, lo so che non è popolare, ma è chiaro che al centro di Milano si raggiungono dei prezzi molto alti, ma Milano ha tutta una serie di comuni che sono serviti dalla metropolitana, è stato fatto anche un investimento pubblico con i soldi dei contribuenti per connettere questi comuni al centro della città e al centro delle energie, le università, il posto di lavoro, sanità, tutto quello che avviene in città. I valori di questi comuni sono molto bassi perché noi abbiamo un progetto a Sesto San Giovanni dove c’è una metropolitana rossa con Intesa Sanpaolo dove ci sarà la nuova sede. Dalla metropolitana di Sesto a Piazza Duomo a Milano, che è il centro, ci vogliono 17 minuti. Ci sono interi quartieri a Vimodrone che è servita dalla Metropolitana Verde dove ci sono degli alloggi che vengono venduti a 75.000 euro, non euro al metro quadro, euro per un bilocale, dove oggi un box costa quella cifra ed è connesso dalla metro. Quindi il secondo sforzo che bisogna fare è pensare come città metropolitana, non come città-comune fine a se stesso, perché quartieri come Vimodrone e Sesto, in città come Parigi o Londra, sono nella “first ring”, sono all’interno della prima area di servizio, è assolutamente il centro urbano. È chiaro che su quello sono d’accordo, negli stessi posti, sfruttando l’altezza e densificando troppo quei centri urbani. È chiaro che c’è un disagio, innanzitutto proprio di ambiente, di terreno dove si va a costruire, e poi si creano delle disuguaglianze. Ma sfruttando tutta la parte intorno a tutte le città, perché le città italiane, poi, noi siamo molto capaci ad autocriticarci, ma le città italiane ce le copiano. Se voi andate a Riad o ad Abu Dhabi dove stanno nascendo delle nuove città, copiano le città italiane e noi invece le diamo addosso dicendo che non sono fatte bene. Non è così, sono fatte molto bene. Chiaramente devono adeguarsi al momento attuale. Sul terzo punto, anche le fondazioni che avevano come scopo quello di costruire per dare delle abitazioni a canone agevolato, non riescono più a farlo perché è controproducente da un punto di vista economico. È fondamentale trovare la formula giusta e ci sono tanti casi. Milano è stata la prima in Italia, ma è replicabile in altre città dove anche l’investimento dello studentato o della casa per anziani a canone calmierato può avere una redditività e quindi renderlo scalabile anche dai privati, perché va bene gli immobili pubblici, va bene avere le società pubbliche e gli investimenti pubblici, ma il problema sicuramente non si risolve passando la palla esclusivamente alla parte pubblica. La parte privata deve assolutamente trovare una sua convenienza. Deve essere interessante per la parte privata investire su questo tipo di tipologie abitative.

LORENZO MARGIOTTA

Grazie, Mario Abbadessa, tantissimi spunti lanciati. Ne riprendo solo uno: questa concezione delle città che può avere delle dimensioni diverse da quelle a cui siamo abituati, che non segua il confine amministrativo, ma segua l’infrastrutturazione territoriale. Abbiamo tempo per un breve secondo giro. Rivolgerei a Irene Tinagli una domanda su Milano. Milano è diventata negli ultimi 25 anni un modello per molte città d’Italia, si è parlato di “modello Milano” grazie a giunte sia di centrodestra che di centrosinistra, un modello caratterizzato dalla capacità di attrazione di investimenti, dall’apertura internazionale e dal rapporto positivo tra pubblico e privato. Una città che può diventare iper-attrattiva può diventare anche vittima del suo successo. C’è questa possibilità, Milano l’ha in qualche modo sperimentata, tanto che oggi questo modello viene messo in discussione, non si è capito quale sia il modello alternativo. C’è qualche punto su cui possiamo imparare da quello che sta avvenendo? C’è un modello di sviluppo urbano che può essere in questo senso migliorato?

IRENE TINAGLI

Milano adesso è, secondo me, forse anche troppo entrata nel dibattito in un modo forse anche un po’ ingeneroso. Io mi sono trasferita a Milano nel ’92, era forse ancora non era entrata nel processo, ma stava cercando di trovare una strada. Ho avuto modo di vedere tutti i grandi cambiamenti e faccio fatica, avendola vissuta in tutte le sue fasi. Poi, ovviamente, ho vissuto all’estero, ho vissuto in altre città, sono tornata a Milano quando già c’era stato questo grande sviluppo, sono tornata con il mio bambino, con la famiglia. Bisogna anche però saper vedere gli aspetti positivi. È ovvio che una città che cresce è una città che poi si ritrova sotto grandissime pressioni che non hanno riguardato solo Milano, ma tutte le città che hanno avuto dei grandi cambiamenti di attrattività, di investimento. Purtroppo ci sono questi aspetti collaterali. Non possiamo dimenticare che questo significa anche una città che ha avuto dei progetti di riqualificazione straordinari, una città che ha dei servizi incredibili. Io, quando mi sono ritrasferita a Milano, venivo da città dove non avevo i parchetti di quartiere per il bimbo. Non sapevo mai se quando potevo prendere un autobus, un tram, una metro. Era impossibile spostarsi, era impossibile usufruire dei servizi. È stata, tutto sommato, una città che ha in qualche modo reinvestito in tutta una serie di servizi, tuttavia ha fatto più fatica a gestire gli effetti collaterali prevalentemente, per esempio, sui prezzi delle case, perché quello è molto legato ai meccanismi di mercato che si fa molta fatica a gestire. Questo ha provocato processi tra virgolette, come diceva prima Osnato, di esclusione, però non è stata un’esclusione intenzionale, è stato un effetto di un allineamento tra un percorso di crescita locale non accompagnato dalla crescita di salari, di politiche di welfare sociali che avrebbero dovuto essere coordinate un po’ meglio. Secondo me, noi dovremmo riuscire, per gestire meglio questi processi, spesso sono processi locali, ma che chiamano in causa anche politiche nazionali, a fare forse un miglior lavoro di squadra nel saper e coordinare meglio delle politiche che vadano dal livello anche europeo, se adesso riusciamo a trascinare dentro il livello europeo, a livello nazionale. Saper, per esempio, si diceva prima, non si possono contenere le domande, ma si possono gestire. Ho letto i dati che nel centro di Milano ci siano 30.000 alloggi su Airbnb. Forse al regolatore un dubbio potrebbe venire, di dire magari questa cosa si potrebbe gestire in qualche modo, non eliminare, ma provare a gestire per capire se la domanda di casa si può cercare di alleggerire da una componente che fino a poco tempo fa non entrava sul residenziale e magari fare un piano diverso, fare un’offerta turistica gestita in maniera professionale, attività ricettiva, come è sempre avvenuto in passato, e magari la parte residenziale gestirla con logiche diverse per riequilibrare anche questa complessità di domanda. Sono cose che lo fanno a New York, l’hanno fatto in tante città, a Parigi. Non è che mi sto inventando, non è una pratica marxista-leninista provare a gestire alcuni processi, ma è una cosa a volte necessaria per evitare degli squilibri. Sulla parte dell’offerta certamente c’è bisogno anche di una maggiore offerta, ma capire anche che tipologie di offerta abbiamo smesso di fare. Un’offerta residenziale pubblica? Allora, ragioniamo. Quello può essere intanto un elemento su cui cominciare a lavorare. Vienna che viene sempre portata a modello, però lo ricordava Jacques. Vienna, ve lo dico perché sennò ci prendiamo in giro, riceve ogni anno dallo Stato Federale, quindi politiche nazionali federali, 250 milioni di euro. Poi Vienna come città ce ne mette altrettanti solo per le politiche abitative, per fare case sociali, case pubbliche per il ceto medio e in questo modo si garantisce l’inclusività. Non scarichiamo sempre tutto. Serve un coordinamento e un impegno forte a tutti i livelli perché altrimenti non se ne esce. Questo tipo di politiche poi si possono fare, esplorare modelli nuovi come già si sta facendo, perché sono d’accordo, non si può risolvere tutto solo con le politiche pubbliche, con le risorse pubbliche, soprattutto in paesi ad alto debito come il nostro. Trovare modelli di partenariato, quindi dove il pubblico e il privato cercano di lavorare insieme, però di farlo con un’ottica di massimizzazione dell’impatto sociale. Io lo capisco che il settore privato ha delle esigenze di profitto, però qui stiamo parlando di un bene che ha una valenza sociale, economica, nel senso di economia pubblica fortissima. Perché ovviamente le città che non riescono più a trattenere infermieri, poliziotti, sono città che non funzionano più. Quindi noi di questo dobbiamo rendercene conto e capire che l’investimento sociale, anche se non ha una redditività sul singolo appartamento, ha una lungimiranza per una redditività di bene comune nel lungo periodo. Secondo me, per Milano in modo particolare, una parte importante sarebbe riuscire a coinvolgere di più e a dare più spazio, scalabilità, a tutti i progetti che sono portati avanti da terzo settore, no-profit, imprenditoria sociale. Ce ne sono esempi straordinari, che molto spesso lavorano in grande solitudine tra mille difficoltà anche burocratiche, amministrative, di risorse. Secondo me, in quella zona lì noi dobbiamo e possiamo fare delle politiche per sviluppare e far crescere dei modelli alternativi che siano a metà strada tra una soluzione puramente pubblica, ma molto onerosa per le finanze pubbliche, e una soluzione di mero mercato che continuerà a esistere. Ci mancherebbe altro. Figuriamoci se una città come Milano non continuerà ad avere il puro mercato. Però noi dobbiamo trovare una soluzione di una housing accessibile per la classe media e questo, secondo me, può avvenire solo sviluppando meglio questo settore, questo terzo settore, questo partenariato di un privato sociale che pensa prima di tutto all’impatto e al ritorno sociale prima ancora del profitto.

LORENZO MARGIOTTA

Grazie, onorevole Tinagli. Marco Osnato, sullo stesso tema.

MARCO OSNATO

Sì, io penso che i 250 milioni di Vienna siano una cosa importante, però anche qui fa parte delle scelte che credo che negli anni siano arrivati molto più di 250 milioni all’anno quando c’era la GESCAL. Poi si è deciso che i lavoratori non dovevano più con il loro contributo costruirsi le loro case, si è deciso che era meglio fare diversamente, quindi non c’è stata più una fiscalità dedicata all’edilizia sociale. È stata una scelta politica, così come una scelta politica dire al privato sociale: “Non fai più il 40% di edilizia convenzionata, fai il 10%”. Sono scelte politiche tutte assolutamente legittime. Se tu a Milano hai il 40% di edilizia convenzionata, riesci a dare parte delle risposte a prescindere dall’Airbnb. Se invece tu fai il 10% di edilizia convenzionata non dai quelle risposte e quindi anche Airbnb diventa un problema. Queste sono le cose, quando io prima dicevo che bisogna capire “per chi” fai le cose, è proprio questo. Io credo che oggi si parla tanto di un piano casa di cui siamo tutti in spasmodica attesa. Faccio una battuta al mio amico ministro Salvini, siamo tutti in spasmodica attesa di questo piano casa, ma credo che il piano casa debba spiegarci questa cosa, ci debba spiegare esattamente quant’è, secondo noi, la variabile di edilizia convenzionata. Può piacere il termine convenzionata, mettiamola “abbordabile”, come ha detto giustamente prima Lucia Albano, possiamo chiamarla “sociale” se la vogliamo indirizzare più verso l’ERP. Però dobbiamo capire cosa vogliamo noi dalle nostre città, perché il problema non è, come giustamente diceva Abbadessa, il fatto che lui possa scegliere se avere il rendimento all’8% in 10 anni oppure avere il 3% in 30 anni. Lui fa quello che giustamente, tra virgolette, gli viene detto di fare, lui nelle opportunità che il regolatore gli dà si inserisce. Ci sono i fondi dormienti, ci sono mille realtà che possono dare le risposte che noi chiediamo, però sono scelte politiche. Quando noi riteniamo invece che nell’urbanistica bisogna rimanere sul tecnico, bisogna dare le responsabilità ai tecnici e non ai politici, bisogna non rispondere all’elettorato delle scelte che tu fai dal punto di vista di un bene primario, come giustamente hai detto tu, Irene, che è la casa. È chiaro che poi il risultato è che noi oggi in realtà difficili, come diceva giustamente Abbadessa, dal punto di vista dello strumento finanziario, come Milano, facciamo fatica a dare risposte. Allora indirizziamo, e qui è l’unica nota di non contraddizione nei confronti di Abbadessa, ma di valutazione diversa rispetto ad Abbadessa. Indirizziamo tutti ad andare verso Vimodrone, come dicevamo prima, o Vimercate, che sono posti bellissimi, ma io devo essere libero di scegliere di andarci, non costretto ad andarci. La differenza è questa. Se io trovo una bellissima casa ad Arconate, qui c’è il sindaco di Arconate, ci voglio andare, ci vado, non devo essere costretto ad andare ad Arconate da una situazione in cui le risposte che la politica che io ho contribuito, l’amministrazione, non mi dà. Credo che il piano casa debba essere una grande scelta, indirizzo politico strategico di lungo respiro, in cui, scusate se lo ricordo, il primo argomento a indirizzare le scelte di questo piano casa deve essere la libertà dell’individuo.

LORENZO MARGIOTTA

Grazie, Marco Osnato. Dal piano casa al piano città, Lucia Albano. Progetti di rigenerazione anche a scala più ampia, di rigenerazione territoriale dello spazio pubblico.

LUCIA ALBANO

Sì, grazie. Dal piano casa al piano città. Io, ripeto, lo dicevo prima, preferisco parlare di “piano di abitare” perché abitare è qualcosa di più completo, più articolato della casa. È qualcosa che richiede una serie di servizi, è qualcosa che sostiene oggi il vivere in città, come nelle grandi città, come nelle piccole e medie città, come nelle nostre province. Il lavoro che si sta facendo, che io sto facendo in particolare al Ministero dell’Economia sul tema della valorizzazione dell’immobiliare pubblico, si interseca particolarmente, lo vorrei sottolineare, con il discorso relativo all’economia sociale. I soggetti dell’economia sociale oggi possono sostenere la famiglia o quello che ne è rimasto per poter far ripartire le giovani coppie, sostenere gli anziani o fare sì che ci possa essere una possibilità anche per gli studenti, o fare in modo che chi va a lavorare possa trovare una casa nel luogo in cui lavora e non nel luogo in cui risiede, che è quasi sempre un luogo in cui il lavoro non c’è. Credo che parlavo di impatto sociale anche in questo senso, e parlavo di impatto sociale anche per una diversa valutazione del pubblico che deve in qualche modo valutare ciò che è il valore di un qualsiasi immobile, anche relativamente al fatto che la sua valorizzazione cambierà l’impatto di quel territorio e quindi anche poterlo rivedere, poter inserire nella valutazione dell’immobile anche il valore dell’impatto sociale. Ecco che cambia anche il rendimento. È chiaramente un tema abbastanza complesso, ma nella rigenerazione io vorrei ringraziare particolarmente l’Agenzia del Demanio. Il Demanio sta lavorando a dei progetti di rigenerazione urbana che sono particolarmente importanti. Nei prossimi anni arriveremo a 50 piani città. Sono piani che vanno a rigenerare attraverso la valorizzazione del patrimonio pubblico, ma attraverso anche il lavoro su un altro elemento che è quello della bellezza, perché noi abbiamo un grande patrimonio, ma abbiamo anche la necessità di rendere i nostri luoghi dei luoghi di bellezza, perché anche quello, sappiamo, è educativo e anche quello genera un valore che è sicuramente un valore importante ed è un valore che non possiamo perdere, ma che dobbiamo riacquistare, al quale dobbiamo dare un senso e un significato importante. Vorrei dire che in questi tre anni sono stati aumentati del 150% gli investimenti in questo senso da parte del Ministero dell’Economia, da parte dell’Agenzia del Demanio su indirizzo del Ministero dell’Economia e credo che anche questo sia un segnale importante per il nostro patrimonio pubblico e quindi per tutti noi cittadini. Grazie.

LORENZO MARGIOTTA

Grazie, grazie Lucia Albano. Siamo alle battute finali. L’onorevole Tinagli prima ha parlato del valore del terzo settore come soggetto protagonista della rigenerazione delle città e Intesa Sanpaolo lo sa bene. Il sostegno al mondo del volontariato nelle aree urbane per voi è una delle linee di intervento con maggiore attenzione.

JACQUES MOSCIANESE

Sì. Voglio ribadire qualcosa che ho detto velocemente nell’intervento precedente. Lo sviluppo di una città, lo sviluppo di aree passa necessariamente, dal mio punto di vista, da un gioco di squadra fra diversi stakeholder: gioco di squadra fra soggetti pubblici e gioco di squadra con i soggetti privati. È importante anche pensare a come includere nel tessuto nevralgico cittadino quei concittadini, quei cittadini che sono esclusi dai circuiti economici e dai circuiti culturali. Io penso fermamente che le città devono essere intese come comunità che hanno al loro centro le persone e i bisogni di queste persone. Mi rendo conto che queste sono parole che possono sembrare molto alte, ma in Intesa Sanpaolo è qualcosa di estremamente sentito e pensato. Nel 2023 abbiamo lanciato “Intesa Sanpaolo per il Sociale”, oggi il più grande, il più ampio programma privato dedicato all’impatto sociale. Con questo programma abbiamo messo a disposizione, e mettiamo a disposizione, nel periodo 2023-2028, 1,5 miliardi di euro dove ci saranno diverse aree di intervento che avranno un impatto diretto sullo sviluppo delle città. Il volontariato è qualcosa di straordinario, basta guardarsi qui intorno. Ogni volta che vengo a Rimini io rimango sconvolto positivamente da quanto lavoro fanno i volontari. I volontari, il volontariato, aiutano tantissimo lo sviluppo della città e bisogna investire tempo, denaro e energie per fare in modo che il volontariato possa essere fatto in maniera strutturata. Io chiudo perché c’è questo timer che lampeggia che mette ansia. Chiudo dicendo che il gioco di squadra è veramente la parola d’ordine. Gioco di squadra fra pubblico e privato e solo così riusciremo a sviluppare le nostre città, l’uomo al centro. Grazie.

LORENZO MARGIOTTA

Le trasformazioni urbane nascono spesso dal confronto anche dialettico tra operatori e pubblica amministrazione. È un confronto che nelle migliori occasioni porta il progetto a saper rispondere a una serie più ampia e complessa di questioni di quanto non prevedesse la versione originale, quindi è un confronto che può portare a un migliore risultato. Oggi però questo rapporto tra pubblico e privato viene in qualche modo messo in discussione.

MARIO ABBADESSA

Non lo so se viene messo in discussione. Viene messo in discussione il campo di gioco. Il problema è avere delle regole chiare in partenza nel quale le parti possono interagire e possono collaborare. Se non ci sono le regole chiare, poche, molto semplici, come a Vienna o negli altri paesi, è impossibile perché è tutto interpretativo. Se ci sono invece delle regole chiare dove ci deve essere del margine di manovra interpretativo, ma finalizzato al progetto, quindi abbastanza trasparente, è difficile che emergano problemi. Non credo che sia in crisi il rapporto, forse è in crisi il metodo in cui le due controparti che hanno interessi diversi riescono oggi a interagire. Forse speriamo che queste vicende siano uno stimolo a voi, perché io sono la parte privata, a definire un quadro di regole molto chiaro, molto anche, se possibile, omogeneo fra le diverse città, perché poi noi abbiamo anche una specificità: in alcuni comuni c’è un tipo di normativa, in altro c’è un altro, poi c’è la Regione che si interfaccia, c’è una stratificazione normativa, ci sono delle norme che vanno in deroga. Veramente, se si prendono 10 avvocati, anche i migliori, non riescono a mettersi d’accordo tutti e 10. È importante, secondo me, avere questo perimetro e poi nella serenità più assoluta si possono raggiungere grandi risultati.

LORENZO MARGIOTTA

Grazie di nuovo a tutti i relatori e a tutti voi che siete stati presenti. Anche il Meeting è una città, deve essere costruita e sostenuta, per cui invito tutti a contribuire. Ci sono le postazioni “dona ora” in tutta la fiera. Grazie di nuovo.